Antes do início de qualquer atividade, é super importante conhecer a fundo o caminho que estamos seguindo. Assim, isso não deve funcionar diferente quando estamos falando sobre investimentos. Então vamos tratar nesse artigo exatamente os tópicos mais importantes sobre Fundos imobiliários, os pontos positivos e negativos, para dar mais segurança no seu investimento.
Esse artigo não é uma recomendação de investimento! O objetivo do portal Diario5 é educar por meio de uma interpretação simples sobre o mercado econômico geral.
O que é um fundo imobiliário e como funciona?
Fundos imobiliários nada mais são do que uma espécie de fundos de investimentos. Mas então o que são fundos de investimentos? Fundos de investimentos pode ser tratado de forma bem simples como um tipo de empresa especializada em investimentos. Assim, os fundos de investimentos trabalham basicamente com a aplicação de dinheiro em diversos ramos da economia em busca de retorno financeiro.
Os fundos imobiliários então podem ser tratados como uma espécie de fundos de investimentos, focados em imóveis. Então esses fundos basicamente reúnem dinheiro de diversas pessoas, adquirem imóveis como o objetivo de ter retorno financeiro, principalmente com aluguéis. Portanto, por questão de melhor entendimento, pode-se imaginar os fundos imobiliários como um condomínio de investidores que se reúnem para investir juntos, sob diretrizes de especialistas.
Para deixar mais claro vou dar um exemplo: Imagine que acabamos de comprar uma quota de um fundo imobiliário que corresponde a 1% de todas as suas quotas. Esse fundo é proprietário de 2 shoppings centers. Então isso significa que, de forma simplória, possuímos 1% dos direitos financeiros desses dois shoppings centers. Assim, caso a receita de aluguel desse imóveis seja 100 mil reais, teremos direito a 1 mil reais.
Como investir em fundos imobiliários?
Hoje em dia ficou muito fácil fazer parte desses “condomínios” de investimentos em imóveis. A participação consiste basicamente em comprar uma quota e automaticamente você fará parte desse grupo. Depois que você adquire essa quota, é como se você estivesse comprando uma fração de todos os imóveis que aquele fundo possui.
A compra de quotas de fundos imobiliários ocorre basicamente em corretoras de investimentos. Essas corretoras são vinculadas à Bolsa de Valores de São Paulo. Então, simplesmente caso você queira investir em algum fundo imobiliário, você deve antes de tudo abrir uma conta na corretora de sua preferência, adicionar o valor e realizar a compra. O procedimento é bem simples.
Entretanto, é importante destacar que a compra de quotas de fundos imobiliários são feitas no mercado. Ou seja, basicamente você vai comprar as quotas na mão de outras pessoas ou empresas que colocaram elas à venda. E assim, os valores das quotas acabam sendo variáveis, de acordo com o preço que as pessoas estão dispostas a negociar.
Qual o rendimento de um fundo imobiliário
Os fundos imobiliários não se incluem na modalidade de renda fixa. Assim como acontece caso você seja proprietário de um imóvel e o coloque para alugar, é possível que você não encontre um inquilino durante alguns meses, ou ele acabe atrasando uma mensalidade. Portanto o rendimento do fundo acaba variando um pouco.
Apesar disso, é possível ter uma noção da sua rentabilidade de acordo com a análise dos dados passados. De acordo com o portal Funds Explorer, podemos perceber a rentabilidade de cada fundo, além do valor atual da sua quota no mercado.
Analisando a tabela, podemos perceber que no último mês existem fundos imobiliários que pagaram uma rentabilidade de 0,03% até 2,35% correspondente ao valor da sua quota. Então, no caso KINP11, a o valor da sua quota no fechamento do mês de abril foi R$12,65, sendo que, para cada quota, o possuidor recebeu um dividendo de R$0,30.
Qual o melhor fundo imobiliário?
O objetivo de qualquer pessoa quando investe em fundos imobiliários é obter a maior rentabilidade possível. Mas como já informado anteriormente, não é possível saber como será a rentabilidade futura dos fundos, já que trata-se de um investimento de renda variável. Então o que resta para analisar quais os melhores fundos imobiliários é a rentabilidade passada (sabendo que ela não garante a rentabilidade futura), a sua composição e o cenário macro da economia do país.
Em relação à rentabilidade passada, o site Funds Explorer é uma ótima opção para analisar o desempenho de cada papel. Já no quesito da sua composição, podemos falar que eles que existem 3 classificações:
- Tijolo – são aqueles fundos que são realmente donos dos imóveis físicos, dentre eles prédios, salas comerciais, shoppings centers, galpões.
- Papel – são aqueles fundos que ao invés dos imóveis físicos, acabam por ter a maioria dos seus investimentos em instrumentos financeiros do setor imobiliário.
- Híbridos – é basicamente a união dos dois anteriores, sendo inclusive que pode conter no seu portfólio a quota de outros fundos.
Assim, nesse caso cabe a uma análise bem minuciosa para saber, por exemplo, a localização de cada imóvel e se aquela região tem tendência de valorização ou não.
Quanto rende 100 mil reais no fundo imobiliário?
Como já dito anteriormente, não é possível saber exatamente quanto será a rentabilidade caso seja aportado 100 mil reais em um fundo imobiliário. Mas a título de exemplo e usando aquele fundo imobiliário que possui a maior rentabilidade do mês e a menor vamos analisar:
Caso o investidor tivesse aplicado R$100.000,00 em quotas no fundo que teve a maior rentabilidade em março, ele receberia R$2.350,00 de dividendos. Caso esse mesmo valor tivesse sido investido no fundo que teve a menor rentabilidade do também do mês de março, o retorno de dividendos seria de R$30,00.
Então é possível perceber que a variação é bastante elevada, devendo portando ser feita uma análise profunda antes de adquirir as suas próximas quotas de fundos imobiliários. Além disso, vale lembrar que os valores das quotas também são variáveis. Assim, é possível ter lucro/prejuízo simplesmente com o valor em que se compra ou se vende uma quota e isso também varia bastante.
Qual o risco do fundo imobiliário?
Para entendermos os riscos de investimento em fundos imobiliários, devemos observar basicamente os riscos de ser proprietário de um imóvel. Então vamos descrever alguns elementos que também os especialistas consideram como riscos no momento do investimento:
- Risco de inadimplência – como o principal retorno dos donos de imóveis acaba sendo o pagamento do aluguel dos inquilinos, sabemos que sempre é possível um atraso ou até mesmo calote por diversas razões. Nesse caso a rentabilidade do fundo acaba sendo comprometida diretamente.
- Risco de dano físico – os imóveis podem acabar sofrendo algum dano físico que automaticamente pode comprometer a receita com o pagamento de aluguéis e também gerar despesas caso haja a necessidade de alguma reforma.
- Risco de Varejo – nesse acaba recaindo mais nos fundos donos de lojas e shoppings centers. Automaticamente quando o setor do comércio acaba saindo mal, as contas começam a ficar mais apertadas para os lojistas, recaindo no fechamento de lojas e consequentemente não pagamento de aluguéis.
- Risco de crédito – esse risco acaba por recair mais nos fundos de papel. Já que eles investem de certa forma emprestando dinheiro para o mercado imobiliário, em uma possível quebra do setor, em que as empresas não sejam capazer de honrar os seus compromissos, acaba gerando um calote.
Vale a pena investir em fundo imobiliário?
Os fundos imobiliários acabaram facilitando muito a vida das pessoas a se expor a esse mercado, mesmo sem ter um montante muito grande para a compra de um imóvel. Portanto, é possível ser um investidor em imóveis comprando quotas a menos de R$10,00.
Além de simplesmente ser bastante fácil e barato entrar nesse tipo de investimento, percebe-se que há muitas outras vantagens. A alta diversificação, a possibilidade de comprar quotas de imóveis milionários, que são estudados e analisados por especialistas. Além disso, o grande nível de liquidez acaba atraindo muitas pessoas, já que o processo de compra e venda de imóveis físicos acaba consumindo muitos recursos financeiros, técnicos e de tempo, coisa que pode ser feita em um segundo através da venda de uma quota na corretora.
Apesar disso, assim como qualquer outro tipo de investimento de renda variável, é possível acumular lucros ou prejuízos. Então a melhor coisa a se fazer é com certeza se educar e conhecer bem como funciona o setor. Com o conhecimento necessário, todos os pontos positivos dos fundos imobiliários poderão ser revertidos para o aumento da sua rentabilidade.